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作者rabinson (何時無事一身輕?)
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標題[心得] 如何擠出錢來？租房/買房：現金流規劃
時間Fri Jul 11 18:34:31 2025
前言： 上次因為回文，順便寫了我對於租房/買房哪個划算的看法，但因為搞笑沒認真寫。 決定今天認真寫一篇，順便附上數字比較。 喜歡的留言按讚，覺得爛的也請批評指教。 大綱： 租房與買房何者划算，是近十年來常有的爭論，其中的關鍵，就在於資源有限下，如何做 最佳應用以獲得最大效益？筆者試著從”每月現金流”的角度，提出三種方案並量化比較 之。 （只租房、只買房、租買並行） 正文： 在網路看到對於租買的爭論已久， 但始終缺乏一個明確的比較模式。 由於買房的支出分為兩大塊：頭期款與月付房貸。今天先撇開頭期款，專注討論月付金造 成的現金流差異，希望能縮小討論。 一般人對於居住的方式有兩類，租屋或買屋，或者兩者並行。 下列預設一位台灣的單身上班族，收入來自薪資，居住地選擇我熟悉的高雄、新北、台北 市。 房貸八成，利率3% https://i.imgur.com/rpiVaqh.jpeg 方案（a)只買房，住在高雄： 買了一間350萬公寓，月付房貸-16000 方案（b)只租房，住台北市 有電梯的兩房，房租-21000 所以雖然後者每月支出比上者多5000，但住台北又有電梯，生活品質好很多，值得！ 第二階段：租買混合 接下來就是我主要想講，也是比較少人運用的方式 https://i.imgur.com/lgXfR0f.jpeg 方案c-1 買高雄租台北：房貸還是16000 但租人15000，自租台北21000 現金流變成-22000 方案c-2 買新北租台北：1300萬房 房貸-45000租人50000自租21000 現金流變成-16000 ===== 寫到這邊，很多朋友會覺得， 現金流壓力，跟方案A+b沒有什麼不同 這時候就要導入方案d，也就是方案c的隱藏版： https://i.imgur.com/1Cgy82h.jpeg 房貸不是只還息，也還本。 還本等同儲蓄。 你就可以明顯看出買房vs租房的差異了。現金流降到-14000甚至+4000 當然，有人會開始爭論，這樣的租金不可能，買不到好租物件等等， 這不是我要表達的重點（雖然這些都是真實存在的物件沒錯啦！） 我想說的是，導入不同的思考模式， 可以無形中減輕經濟壓力， 不論是對你自己，或者你再教別人。 減輕親人的經濟壓力，其實就是在幫你自己（因為他們會減少向你要錢） 以上是簡單分享，歡迎留言指教討論。也希望我的野人獻曝，可幫助到某些人。 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 101.10.237.223 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752230073.A.FA5.html
推 stanly3092: 沒人回你耶07/11 18:38
→ stanly3092: 我幫你做總結：買、買、買！07/11 18:39
※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 18:40:31 哈哈哈哈 也對也不對啦 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 18:40:50
推 GX90160SS: 儲蓄只有定存或活存 沒有投入股市的話 的確是可以買房07/11 18:41
→ GX90160SS: 啦 07/11 18:41
推 GX90160SS: 差別在買房出租房要花心力管理房客 投入股市的話 反而07/11 18:44
推 Chricey: UC2是天然成分嗎？還是有添加物啊？ 07/11 18:44
→ GX90160SS: 要用最笨最無腦最少心力的方式 all in 大盤 多做通常07/11 18:44
→ GX90160SS: 都是多錯07/11 18:44
本文沒有要討論股票或者跟股票做比較啦！ ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 18:45:01
推 GX90160SS: 即使不投股票 這樣比較也不公平啊 現金流是增加了 但是07/11 18:47
→ GX90160SS: 現金支出一次扣一大筆xd07/11 18:47
推 Chricey: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 07/11 18:47
跟租屋比一樣的支出阿.... 你是否只看一半 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 18:53:37
推 eulbos: 省吃儉用還不給孝親 每個月只能存3000 怎麼買QQ07/11 18:54
阿肥版主，我月薪4.5 每個月要給2.5萬孝親 你應該沒我壓力大...
推 GX90160SS: 現金支出扣一大筆是說買房的支出 這項租房不會有吧07/11 18:54
前面就寫本文，先不討論頭期款 弄到頭期款是另外一種技術， 可以再另外寫很多篇 應該說能看懂我這篇又認同的， 就會開始思考：該怎麼弄到頭期款？ ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 18:55:52 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 18:56:54 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 18:57:56
推 chen831030: 你算那麼多...s87板主有一篇都幫你算好了 07/11 18:59
推 a96932000: 新北還有房貸45000租50000的物件啊 07/11 19:01
推 Kroner: 看到有人提到關節痛，我就想到有一篇UC2推薦的文章 07/11 19:01
→ a96932000: 好猛07/11 19:02
推 BMW740Li: 只有買不起才不買，小朋友吃麥當勞才會猶豫07/11 19:03
噓 dans: 數學老師肯定租房的07/11 19:04
推 besthorse: 這麼租到這麼高的 租給少年阿兄嗎 07/11 19:05
推 Kroner: UC2是啥東西？求解釋啦！ 07/11 19:05
→ elven: 問題就是1300萬的房子，租金收不到5萬07/11 19:07
剛好我手上就有
→ elven: 正常行情大約收租2萬多不到3萬，所以整個都不成立了07/11 19:08
表格只是一種邏輯思考方式， 各位可以自行代換任何的數字進去計算， 你要買玉山甚至火星的房子都行， 算出來一清二楚該怎麼規劃 要談的不是數字表面， 因為每個人都有個案狀況要處理， 談的是思維方式 怎麼把自己的狀況套進去公式分析 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:10:33
→ elven: 你前一篇自己寫1300萬的房子租2萬5，現在無痛2倍07/11 19:09
我上面那天有寫啊 25000元我只計算我住的部分 物件有分樓下跟樓上頂加 頂加租25000 樓下也租25000 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:11:29
→ elven: 因為頂加這種出租就不用拿出來說嘴了改天被拆 07/11 19:11
推 Kroner: 樓上UC2當糖吃，天天走拿飛 07/11 19:11
→ elven: 舉這種例子還不如說你阿爸便宜賣你一間500萬你收5萬租金07/11 19:12
唉，所以我就說.... 那如果你不喜歡這個案例， 也可以換成我另外一個進行中做法 買3間400萬高雄，每間收租16000， 算起來也是同樣1300收48000唷 道理相同，做法不同 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:15:30
推 ChikanDesu: 管理超麻煩07/11 19:15
很多人都說管理麻煩，我以前也這樣覺得 但後來搞清楚邏輯之後， 我現在每個月每間房子只做一件事， 5號打開App， 確認租金入帳。 有故障打電話給水電，等他去維修然後報帳。 現在管理一點都不麻煩了 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:17:08
→ ChikanDesu: 一南一北實際上管理成本就很高 除非都丟代管 -10%~20% 07/11 19:16
→ ChikanDesu: 報酬 07/11 19:16
推 Kroner: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 07/11 19:16
我現在就在台北上班， 手下有四間高雄，也沒有找代管。 當然如果願意花錢找代管更好， 其實成本也不需要20% 事在人為。 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:18:51
推 ChikanDesu: 說實在只要租金打平本利合本來就可以無限持有到上限07/11 19:20
→ ChikanDesu: 但很多都是假設性打贏 空窗期有算嗎 維修成本持有成本07/11 19:20
→ ChikanDesu: 有算嗎07/11 19:20
你實際買賣過或持有過幾間呢？ 這些是你實際困擾，還是聽別人說呢？ 賣掉的時候會一起結算呀！ ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:22:28
→ ChikanDesu: 而且這種物件 雙北丟出來賣問題一定超多 通常都是自己07/11 19:22
推 Chricey: 搞笑吧！關節痛，你能嚴重點嗎？我要讓你知道什麼叫真正的痛！ 07/11 19:22
→ ChikanDesu: 改的才會有高報酬 不然就是隔套頂加07/11 19:22
→ ChikanDesu: 雙北投報率4%以上丟出來 絕對頂加隔套 維修/檢舉風險 07/11 19:22
→ ChikanDesu: 沒算等於白算 07/11 19:22
所以我很少買雙北阿， 兩年能遇到一間我就覺得很棒
→ ChikanDesu: 我持有五間台北的 兩個是隔套 實際上要達成4%以上 真07/11 19:23
推 Kroner: UC2是天然成分嗎？還是有添加物啊？ 07/11 19:23
→ ChikanDesu: 的不簡單啊07/11 19:23
推 a96932000: 現在要買三間400萬的房也不容易了07/11 19:23
我秉持一年買一間策略， 花一年找，總能找到一間滿意的， 用閒暇看房子而已，一周看個四間， 一年看100間，總會找到好東西的。 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:26:09
→ ChikanDesu: 當然我現金流也有股票配息支撐 但我出租過程的整理/代07/11 19:24
→ ChikanDesu: 管/代租/空窗 算進去幾乎把報酬弄成3%不到了 還是隔套07/11 19:24
推 Kroner: 關節痛這種東西靠UC2就對了 07/11 19:24
前輩這樣確實很累 我前幾年有弄新北隔套 800成本收5.5後來賣掉了。 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:27:18
→ ChikanDesu: 當然不能賣掉算阿 你現金流就是要嘎得過去 嘎不過去怎 07/11 19:27
賣掉那間現金流不錯呀 只是樓下鄰居很煩，就賣了。
→ ChikanDesu: 辦 你算新北房貸45000約莫是1100貸款 總價1400上下？07/11 19:27
買1300貸 1100 扣管理費水電後 五萬
→ ChikanDesu: 那你投報要4%多才是50000囉 不包含其他成本 07/11 19:27
房屋稅幾千 而已，懶得算
→ ChikanDesu: 外縣市真的投報率都好很多07/11 19:28
推 Chricey: 有人用過中醫針灸治療關節痛的嗎？效果如何？ 07/11 19:28
※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:32:40
推 quiet93: 真的是買不起才租房啊XD07/11 19:36
買不起其實是一個心態 我27歲買第一間的時候只有四萬 但相信自己這個決定是正確的 就想辦法達成
推 alonzohorse: 好厲害，管理那麼遠的07/11 19:37
找到一個好房客
→ quiet93: 你要住3000萬的房，要先存到700-1000萬，可是租房，只需 07/11 19:37
→ quiet93: 要兩個月押金XD07/11 19:37
推 Chricey: 長時間坐著工作，關節痛越來越嚴重，該怎麼辦？推薦UC2 07/11 19:37
→ quiet93: 何必要因為買不起，就放棄住3000萬的房？07/11 19:38
我同意啊我常常住三千萬的房 所以我這邊就是在分享， 怎麼樣用相對低的成本來租房 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:40:14 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:42:57
推 ChikanDesu: 反正就是要本利合打平 就能無腦持有 但就是要精算成本07/11 19:40
→ ChikanDesu: 不要只看帳面07/11 19:40
推 quiet93: https://i.imgur.com/DGJLNcv.jpeg 07/11 19:44
推 Kroner: 樓下關節痛都吃鞏固力 07/11 19:44
→ quiet93: 這些租金不需要這麼複雜的操作吧XD07/11 19:44
推 quiet93: 如果還是年輕人合租產生規模經濟，搞個別租補，每個月租07/11 19:47
→ quiet93: 金之低，不需要這麼複雜 07/11 19:47
→ quiet93: 金山路那些套房還有人住才奇怪07/11 19:48
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 07/11 19:48
你可能薪水比較高 35000的房租對你來說小事 我們苦命人月薪只有不到五萬， 所以要很努力的想空想縫 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:49:35
→ quiet93: 要謝謝現在的人都沒朋友沒兄弟姐妹，連團報都不會07/11 19:48
→ quiet93: 也要謝謝大家認真存錢買房子，不然老房子為什麼能有租客 07/11 19:49
→ quiet93: ，然後這些物件空著？！ 07/11 19:49
你不是苦命階層的人所以 討論沒有交集是很正常的 我這個比較適合想白手起家省錢翻身的人 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:50:58
推 quiet93: 三房合租，一個人扣租補不就1萬不到07/11 19:51
推 Kroner: 喔喔喔，UC2 真的是超讚的啦 07/11 19:51
→ quiet93: 我也可以找三房18000的給你啊XD07/11 19:52
那你這種做法跟我的做法也不衝突啊，可以同時進行
推 SouthEast62: 我一直很推崇買買得起的房，住需要住的房，但此房07/11 19:52
→ SouthEast62: 不一定要是彼房。另外一種組合是，買投資效益比較 07/11 19:52
→ SouthEast62: 高的房，然後租總價較高投資邊際效益不太好的房。 07/11 19:52
推 Chricey: 關節痛這種東西，比鬼還可怕！ 07/11 19:52
→ SouthEast62: 例如同樣一筆錢，你買兩三間好出租的大套或二房收 07/11 19:52
→ SouthEast62: 租等漲價，勝過直接買一間破豪宅線的四房大屋。 07/11 19:52
對我就是要講這個
→ fluffyradish: 就算本利和打平還是要考慮空租期吧07/11 19:54
瑕不掩瑜 莫因噎廢食 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 19:57:50
推 DREAMLS: 方案B的房租沒這麼好 結案07/11 19:58
推 Kroner: 有人用過中醫針灸治療關節痛的嗎？效果如何？ 07/11 19:58
推 alonzohorse: 不過這分享也不錯 07/11 19:59
→ alonzohorse: 調整思維 07/11 19:59
推 DREAMLS: 我好像懂 你是指頂樓加頂加 1300出租兩層 07/11 20:00
→ DREAMLS: 老公寓一層租25000 但實際在脫手時我覺得漲不太上去07/11 20:01
推 Kroner: 長時間坐著工作，關節痛越來越嚴重，該怎麼辦？推薦UC2 07/11 20:01
→ DREAMLS: 我不愛頂樓加頂家 主要是轉手不易 管理較複雜07/11 20:02
→ DREAMLS: 我有限預算還是鎖定一環公寓3樓以下 或兩房華夏07/11 20:03
→ DREAMLS: 可能因為我自己若要住的話也只考慮這兩種方案07/11 20:04
→ DREAMLS: 僅供參考 07/11 20:04
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 07/11 20:04
推 DREAMLS: 如果要玩頂樓加頂家 不如弄隔套 自己住一間 其他出租 不 07/11 20:06
→ DREAMLS: 見得會輸07/11 20:06
推 cambridge324: 難得好文，看懂並實作的人中，幾乎每個都能在10年07/11 20:11
→ cambridge324: 後淨資產千萬以上。 07/11 20:11
推 Kroner: 關節痛有人有有效的復健方法嗎？ 07/11 20:11
噓 asdlkjfgh: 1300萬租5萬 哪來這種物件 別鬧了好不好 07/11 20:12
推 cambridge324: 當然遠遠比不上股神，但超高成功率又無風險，值得 07/11 20:12
→ cambridge324: 實作。 07/11 20:12
→ CCOOGG: 只要你跑去買金山萬里你的現金流會滿出來 07/11 20:31
推 Kroner: 關節痛這種東西，比鬼還可怕！ 07/11 20:31
推 frowning1226: 推～～07/11 20:32
推 ChikanDesu: 頂加跟弄得不漂亮的隔套是真的脫手很難漲多少 台北市07/11 20:36
→ ChikanDesu: 買這種拼都更效益才高 投報3-4%+寬巷或臨馬路四樓公寓 07/11 20:36
→ ChikanDesu: 甚至近捷運/海砂可遇不可求07/11 20:36
推 Chricey: 關節痛就老人病 07/11 20:36
→ ChikanDesu: 找得到這種物件上下限都不錯07/11 20:36
→ ChikanDesu: 如果不考慮都更很可能在雙北買了略高投報但難以轉手物07/11 20:37
→ ChikanDesu: 件 07/11 20:37
推 JUL: 推 頂加是真的能賺 但不須整理的屋少見 07/11 20:38
推 Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎？ 07/11 20:38
→ ChikanDesu: 台北一大堆陷阱房 商三土地+三四層樓公寓 但窄巷 賣你 07/11 20:39
→ ChikanDesu: 都更價之類的07/11 20:39
→ JUL: 須整理的 都可能很鬼 恭喜 感謝 按讚07/11 20:39
推 cambridge324: 重點是思路，我10年前買一戶900的，租金收入4500007/11 20:41
推 Chricey: 哇勒，UC2 這個東西真的是太讚了 07/11 20:41
→ cambridge324: 還能自住，後來還漲破2000萬07/11 20:41
→ JUL: 雙北整理還要室裝 頂加合法規要拿不少出來 不合法又怕被抓 07/11 20:42
→ cambridge324: 只要思路對，可以同時出租，自住跟賺價差。 07/11 20:43
→ JUL: 能買到不太需要整理的 也是樓主的努力 點讚07/11 20:43
推 Chricey: UC2是啥東西？求解釋啦！ 07/11 20:43
推 quiet93: 現在這種租金行情，房客需要花25000住頂加的理由是什麼？07/11 20:46
→ quiet93: 要嘛窮到申請租補還沒辦法租更好的物件，要嘛有錢到沒辦 07/11 20:47
→ quiet93: 法申請租補還願意省吃儉用 07/11 20:47
推 JUL: 25K頂加可能是隔兩戶 07/11 20:49
推 Kroner: 吃過關節保健品，都沒什麼效果，有推薦的牌子嗎？ 07/11 20:49
→ JUL: 願意12K上下租一戶頂加的人就比較多了 07/11 20:50
推 quiet93: https://i.imgur.com/eOPhqqa.jpeg 07/11 20:53
→ quiet93: 屋齡更低租金更少不是頂加07/11 20:54
→ quiet93: 拆兩間就是套房的概念囉07/11 20:54
推 Chricey: 樓下關節痛都吃鞏固力 07/11 20:54
推 quiet93: 好吧，沒有朋友的人比較吃虧 07/11 20:57
推 quiet93: 買不起買3000萬房子，怎麼會是心態問題XD07/11 20:59
→ quiet93: 台灣房子很便宜，買不起房子才是心態問題07/11 20:59
推 ChikanDesu: 沒什麼好思路的 產品就那幾種 上下限很清楚 你如果說07/11 21:13
推 Chricey: 樓上UC2當糖吃，天天走拿飛 07/11 21:13
→ ChikanDesu: 軟硬裝可以提高投報率也是要你有工班 你自己做裝修 你 07/11 21:13
→ ChikanDesu: 是設計師等等 一般人這些資源都沒有 07/11 21:13
→ ChikanDesu: 隔套頂加就是投報率衝最高的方式 軟硬裝純粹看你門路 07/11 21:15
→ ChikanDesu: 決定價錢 至於區域漲幅就是看你眼光 機運07/11 21:15
推 Kroner: 有人用過中醫針灸治療關節痛的嗎？效果如何？ 07/11 21:15
→ ChikanDesu: 隔套頂加一間自住當然可以 以前老一輩一大堆人都這樣07/11 21:15
C大哥你老鳥了啦 我寫給新手小白看的 哈哈
推 acbc: 人性最難過的一關你沒說>承認自己不是天龍人 07/11 21:18
→ ChikanDesu: 甚至現在還有共生公寓 不動格局 賣美感的 雖然帳面投 07/11 21:18
→ ChikanDesu: 報也是不錯 但首先你要有軟裝設計 不夠美誰跟你共生，07/11 21:18
推 Kroner: 我有在用UC2，感覺效果還不錯欸！ 07/11 21:18
→ ChikanDesu: 還有太多雅房共用一個廁所實際上都滯銷 看廣告都說什07/11 21:18
→ ChikanDesu: 麼剩一間雅房的 其他間都醫生律師會計師入住 天曉得 07/11 21:18
→ ChikanDesu: 笑死 07/11 21:18
→ ChikanDesu: 所以我看自己是統包做這種來改都有夠賺 相當於成本價 07/11 21:20
推 Kroner: 不動對關節最好，拎北都躺著 07/11 21:20
→ ChikanDesu: 做全部裝修 一般人怎麼贏 07/11 21:20
→ ChikanDesu: 自己只要會其中一種工種 等於你做下去付薪水給自己 其 07/11 21:21
→ ChikanDesu: 他的也因為在業內可以找到很便宜的工07/11 21:21
推 cambridge324: 沒啥想像力當然不用談思路 不用頂加一樣能兩頭賺07/11 21:24
推 Chricey: 長時間坐著工作，關節痛越來越嚴重，該怎麼辦？推薦UC2 07/11 21:24
※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 21:40:26
推 planta: 新北一環公寓容錯率低，安安穩穩超車！07/11 21:50
→ pilot1982: 高雄4百萬的房子你要租金破一萬五，你要投資多少在裝潢07/11 21:52
→ pilot1982: 上...07/11 21:52
推 ceca: 大概投資10~15萬,可以破一萬五. 07/11 21:53
推 Chricey: UC2是啥東西？求解釋啦！ 07/11 21:53
專家西卡說話了 專業評估!
推 planta: 好文，盆栽給推！ 07/11 21:53
※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 22:00:47
推 giveme118: 之前在台北租就是買台中出租 同樣的錢換過去07/11 22:22
→ giveme118: 搬回來之前再買另一間07/11 22:22
推 giveme118: 把養房東的角色轉嫁 然後也可以擁有資產07/11 22:27
推 Chricey: 關節痛就老人病 07/11 22:27
對，重點。人吸我血，我吸人血。 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 22:36:48
推 desperadokid: 為什麼不看頭期款…，頭期款也是一種成本不是嗎 07/11 22:53
當然重要，但是跟現金流是，完全不同的主題，不同的技術。 一次討論一件事情比較能聚焦。 ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 23:01:41
推 koyo167: 有另一種變形方案，使用無限寬限期(CECA講過的) 07/11 23:31
都可以，學越多越好， 我也是一直安插新的策略到我的組合中，只要不衝突都可以疊加buff ※ 編輯: rabinson (101.10.237.223 臺灣), 07/11/2025 23:39:31