看板 home-sale
※ 引述 《s8752134》 之銘言: : 我整合你前前後後設定的幾個條件: : : 1. 初始資金 200 萬 : : 2. 買房組買 1000 萬的房,貸款800 萬 30 萬,每年還款 37.9 萬,房價年成長 5% : : 3. 買大盤ETF 每年年報酬 10% 增長 : : 4. 房租初始第一年 25萬,每年租金成長 2% : : 5. 比較 30 年後兩者的報酬。 : 好了,這是針對買房(不論自住或投資皆可使用) vs 單純投大盤的比較: : a. 買房組 - 每五年增貸一次,把已繳的本金+房價漲幅貸出來投資你說的10% 大盤etf : 增貸利息 2.5% (你要抓3%也行,自己改,結果差異不大) : b. 你說的初始投入 200 萬,其餘每年 37.9萬 - 當年租金後全數投入大盤 etf。 : 得到的結果如下: (GPT 照我給的公式計算的,我沒複算) : : 更新數據 (上面的數據 GPT 未計算增貸還款金額) : : 來吧,你告訴我你的 b 要怎麼改,才能賺得比 a 的報酬多? : 提醒你一下,你 b 的所有操作,在 a 第一次增貸後,全部都能跟你做一樣的事情喔! : 期待你的分享。 OK先感謝你的驗證 至少證明在0槓的部分,ETF增值不輸房子 再來要回覆的就是槓桿部分 此篇我本身不討論槓桿是因為:「非專業投資人」完全不建議開槓去操作,有太多不確定性 如果真要討論槓桿,那也要是房子增貸投資對比股票質押,而不是0槓的ETF 再來你的餵給GPT的數據有問題,沒有算每月房貸的還款金額,且增貸的金額也會使你每月 還款金額增加 增貸是要還本金的,他會逐月扣掉你的利潤,質押可以不用還本金,所以資金利用率更高 我根據此數據跑一次GPT,條件一樣利率都用2.5%來比較,質押維持VOO最大回檔且不掃出場 的維持率 結果如下: https://i.imgur.com/xShj0Nr.png https://i.imgur.com/TkSzfA4.jpeg 不過槓桿的比較參考意義不大,變數太多 -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 49.216.173.199 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1752030865.A.E25.html
qoqocat: 卡! 07/09 11:15
hifone112: 現在外面財商好的財經專家 kol 都不推薦買房阿 買大盤 07/09 11:16
hifone112: 就是比買房賺的快很多 07/09 11:16
hifone112: 房子唯一的優點就是提供你情緒價值 而已 其他全部都輸 07/09 11:16
hifone112: 大盤 就算開五倍槓桿也是輸 07/09 11:16
Kroner: 關節痛有人有有效的復健方法嗎? 07/09 11:16
onekoni: 房子年輕才能貸好貸滿 07/09 11:18
onekoni: 你0050不會因為年紀不給你買 、質押 07/09 11:19
qoqocat: 是蜈蚣欸! 07/09 11:19
alexstag: 沒有維持率不會追繳這件事情沒法比,4月那一波融資 07/09 11:19
Chricey: 我也有過關節痛的經驗,真的超痛苦的啦!推薦去看醫生,早點處理比較不會拖延變嚴重。 07/09 11:19
alexstag: 殺到現在都還沒回來吧… 07/09 11:19
onekoni: 第一間趁早買 買好增貸買股 07/09 11:19
rabinson: 老房子一樣可以貸八成好嗎? 07/09 11:19
zeroyaking: 地段好 老房八成很正常 上次賣30多年公寓 老師85成 07/09 11:20
Chricey: 關節痛睡覺就能治了,吃什麼UC2 07/09 11:20
onekoni: 不好意思我沒說清楚 我說人的年紀XD 07/09 11:20
qoqocat: 85成是850%? 07/09 11:21
zeroyaking: 少打小數點 抱歉 口頭說習慣 07/09 11:21
onekoni: 40歲+要貸40年 要條件蠻好才行 但年輕的話不難 07/09 11:22
Kroner: 本魯關節痛始祖,葡萄糖胺保證沒用,乖乖吃UC2 07/09 11:22
qoqocat: 先說,Voo未來能10%我是持懷疑態度 07/09 11:22
qoqocat: 要做這種假設那毫無疑問無腦多是吧 07/09 11:23
jaricho: 算這個幹嘛 所以你執行了幾年? 目前執行成效如何? 07/09 11:27
qoqocat: Forward pe現在25左右,增長我不知道你要抓多少,財政赤 07/09 11:27
Chricey: 剛開始吃UC2,期待 07/09 11:27
qoqocat: 字的風險還沒考慮進去 07/09 11:27
orz811017: 不開理財型房貸一直維持槓桿,買房不會贏,這不是一堆 07/09 11:29
orz811017: 人早算過了 07/09 11:29
italwayswin: 你的這些疑慮房子也都有,所以這是年化不是短期,拉 07/09 11:29
Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎? 07/09 11:29
italwayswin: 到30年期短期風險就只是震盪而已 07/09 11:29
orz811017: voo會不會10%跟台灣房價會不會每年5%一樣問題 07/09 11:29
qoqocat: 這幾個風險跟你在台灣買房有啥關係 07/09 11:30
qoqocat: 我現在就是在跟你算合理增長+回報 07/09 11:31
Kroner: 關節痛按摩有效嗎? 07/09 11:31
orz811017: 這問題癥結點最後又要吵,你敢開股票質押嗎?開理財型 07/09 11:34
orz811017: 房貸比較可行blah blah,實務上普遍大家都是乖乖還房 07/09 11:34
orz811017: 貸 07/09 11:34
daniel6412: 質押只是寫可以展延,沒有說一定會。哪天收傘一樣得還 07/09 11:35
Kroner: UC2是啥東西?求解釋啦! 07/09 11:35
italwayswin: VOO已經完全大幅分散風險了,房地產反而受區域發展 07/09 11:37
italwayswin: 人口及利率風險,大盤指數不一樣,只要全球經濟上升 07/09 11:37
italwayswin: ,大盤指數就會持續創高 07/09 11:37
kuanchi: 真要討論槓桿, 房子增貸出來的錢買VOO也可以質押 07/09 11:37
Chricey: 看到有人提到關節痛,我就想到有一篇UC2推薦的文章 07/09 11:37
orz811017: 反正大多數人兩個都不會玩質押或理財型房貸 07/09 11:37
qoqocat: 啥,我講的風險是美國的財政赤字風險 07/09 11:38
qoqocat: 跟你買etf分散有個毛線關係 07/09 11:39
italwayswin: 也就是說假設未來台灣停滯了,房地產停滯、0050停滯 07/09 11:39
Chricey: UC2是啥東西?求解釋啦! 07/09 11:39
italwayswin: ,但你一樣會看到標普納指持修創高, 07/09 11:39
duriel3313: 討略策略就討論策略,執行當然重要但這是策略的討論.. 07/09 11:40
italwayswin: 那一樣,VOO質押出來的錢可以再質押,那績效只會拉 07/09 11:40
italwayswin: 更開而已@@ 07/09 11:40
Kroner: 關節痛就老人病 07/09 11:40
duriel3313: 不然規定買房不到30年的也不準評論,那還要討論什麼.. 07/09 11:41
qoqocat: 搞笑,牛頭不對馬嘴 07/09 11:41
italwayswin: 美國財政赤字幾年了? 有影響標普持續創高嗎? 就跟 07/09 11:44
italwayswin: 你們常講的少子化一樣 07/09 11:44
Chricey: 關節痛這種東西靠UC2就對了 07/09 11:44
s8752134: 你來囉 你算錯囉 07/09 11:45
italwayswin: 如果不想單押美國,你有VT可以選,報酬差無幾 07/09 11:45
s8752134: 買房組的 第一次增貸後 照樣可以質押喔 07/09 11:45
s8752134: 還有阿 增貸我原始設定是比較客氣 實際增貸可以八成 07/09 11:46
Chricey: 看到有人提到關節痛,我就想到有一篇UC2推薦的文章 07/09 11:46
s8752134: 你要不再比看看囉? 07/09 11:46
italwayswin: 一樣那一句,質押再質押 買股也可以 績效只是拉更開 07/09 11:46
italwayswin: ,應該不需要再算了 07/09 11:46
qoqocat: 利率問題就是擺在那裡,沒有炸不代表它沒風險 07/09 11:46
Kroner: 我阿嬤說吃豬腳補關節,豬腳吃起來 07/09 11:46
s8752134: 總不能你買大盤的能質押 買房增貸也買大盤不給質押吧lol 07/09 11:46
s8752134: 可以啊 你能質押 買房組的增貸後買大盤也能質押 07/09 11:47
s8752134: 問題是你的計算沒算進去 等於買房組的放棄質押 07/09 11:47
jaricho: 執行了幾年 成效如何拿出來吧…… 07/09 11:47
Chricey: 有人用過中醫針灸治療關節痛的嗎?效果如何? 07/09 11:47
jaricho: 周遭親戚同事能照著你算的執行達成複利賺錢的有多少比例 07/09 11:47
jaricho: ? 07/09 11:47
jaricho: 買股票 算都很會算 能夠長期執行的人性又有多少? 07/09 11:47
s8752134: 為啥? 因為你只想看你想要的數字? 對嗎? 07/09 11:47
Chricey: UC2對膝蓋特別有用嗎?有人能證實嗎? 07/09 11:47
s8752134: 真的要比喔 我算給你啦 我是覺得你根本不知道買房 07/09 11:48
s8752134: 的增貸怎麼操作 lol 07/09 11:48
jaricho: 指數複利的那種表格 隨便的財經達人或YT都有秀 不是什麼 07/09 11:48
jaricho: 新鮮事 問題在於有多少人多少比例是這樣下去做的 就是卡 07/09 11:48
Kroner: 我有在用UC2,感覺效果還不錯欸! 07/09 11:48
jaricho: 在人性啊 07/09 11:48
s8752134: 然後你記得要算一下 你質押會不會被抬出去喔 西西 07/09 11:48
hTcCherWang: 試看看像08年那樣一次噴-45%看看,然後兩年才回來, 07/09 11:49
hTcCherWang: 你看多少人抱得住 07/09 11:49
Chricey: 吃過關節保健品,都沒什麼效果,有推薦的牌子嗎? 07/09 11:49
hTcCherWang: 你會算複利,我也會算,但你算得到股災時抱不住的人 07/09 11:50
hTcCherWang: 會怎麼賣股票嗎 07/09 11:50
zzz50126: 所以ib早就說過正2能贏了 怎麼又回頭討論 07/09 11:50
qoqocat: 但是那個…,08年也很多法拍屋? 07/09 11:50
Chricey: 長時間坐著工作,關節痛越來越嚴重,該怎麼辦?推薦UC2 07/09 11:50
italwayswin: 妳可以開到8成沒有問題,但你的房貸支出也會往上, 07/09 11:50
italwayswin: 算出來一樣不會贏 07/09 11:50
italwayswin: 質押一層都已經輸了,你怎麼會認為質押兩層會贏… 07/09 11:51
zzz50126: 你要的話就買正2存頭期 房子買了增貸正2 賺爛了 07/09 11:51
Kroner: 長時間坐著工作,關節痛越來越嚴重,該怎麼辦?推薦UC2 07/09 11:51
qoqocat: 無薪假多給你放個半年,質押增貸大概都要抬出去 07/09 11:51
orz811017: 看吧最後討論又在幾層槓桿惹XDDDD 07/09 11:53
jaricho: 就說你要不要拿出來你執行了幾年 成效如何 賺了多少錢? 07/09 11:53
jaricho: 然後觀察周圍親戚同事 多少人長期投入指數 很有紀律紀律 07/09 11:53
Chricey: 本魯關節痛始祖,葡萄糖胺保證沒用,乖乖吃UC2 07/09 11:53
jaricho: 好到如你試算的達成長期複利? 07/09 11:53
buike: 打死都要買1間,不然老了房東死活都要趕你走 07/09 11:53
s8752134: 你是不是聽不懂人家在講啥? 07/09 11:54
orz811017: 一般人就不會這樣玩 普羅大眾買買ETF就好了 07/09 11:54
Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎? 07/09 11:54
s8752134: 你股票能質押一層 買房組的增貸買股的股票也能質押一成 07/09 11:54
s8752134: 這個你沒算 你就算辛酸的? 07/09 11:54
s8752134: 還有你要算質押, 回去跑一下, 請問30年內你會被抬出場 07/09 11:54
s8752134: 幾次呢? 這個很現實, 你撐不過去被抬出場了 後面報酬 07/09 11:55
Kroner: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎? 07/09 11:55
s8752134: 跟你完全無關 07/09 11:55
italwayswin: 痾…在場有人覺得質押一層輸了 質押到第二層會贏嗎 07/09 11:55
italwayswin: …@@ 07/09 11:55
zzz50126: 沒必要為了支持自己的論點連自己都騙 07/09 11:56
Kroner: 關節痛這種東西靠UC2就對了 07/09 11:56
s8752134: 還有啊 你那個質押一層 1億多怎算的? 公式看看 07/09 11:56
italwayswin: 所以你是不是沒看我內文,我把質押設定在標普最大回 07/09 11:56
italwayswin: 側33%不被掃出場的維持率 07/09 11:56
s8752134: 阿你是不是沒看我文 誰在跟你討論質押幾層? 07/09 11:57
Kroner: 關節痛這種東西,比鬼還可怕! 07/09 11:57
qoqocat: 我只能說齁本息攤還吵這個沒完沒了 07/09 11:57
s8752134: 我是在提醒你 股票有質押 但你買房組買的股票沒算質押 07/09 11:57
jaricho: 沒看到大盤融資餘額 從3千多億經過4月股災跌回2千多億 到 07/09 11:57
jaricho: 現在指數都漲回來了 融資餘額一樣趴著停在2千多億 表示什 07/09 11:57
Chricey: 關節痛有沒有辦法完全根治啊?UC2聽起來像萬靈丹 07/09 11:57
jaricho: 麼? 要嘛4月被抬出場了 不然就是人性啊 被嚇死了 不敢 07/09 11:57
jaricho: 再進場 . 07/09 11:57
jaricho: 所以股票算這個沒用 大部分人性操作股票就是無法照你算的 07/09 11:57
qoqocat: 45%你會被掃出去的意思嗎 07/09 11:57
Chricey: 長時間坐著工作,關節痛越來越嚴重,該怎麼辦?推薦UC2 07/09 11:57
jaricho: 那麼紀律 07/09 11:57
zzz50126: 所以下次有35趴就跳樓的意思嗎 紙上談兵喔 07/09 11:58
italwayswin: 我覺得比較比較到第一層就夠了,應該正常人都能判讀 07/09 11:58
italwayswin: 了 07/09 11:58
Kroner: 5樓關節跟X一樣 07/09 11:58
orz811017: 2022,2024都跌30-40%起跳的我路過,只能說成年人不容 07/09 11:58
orz811017: 易,還是乖乖去抄心經上班 07/09 11:58
qoqocat: Irr模板套一套就好 07/09 11:58
s8752134: 你股票有質押一層 買房的質押0層 然後說一層就夠了? 07/09 11:59
Chricey: 關節痛睡覺就能治了,吃什麼UC2 07/09 11:59
orz811017: 心無旁騖最後就贏惹 07/09 11:59
s8752134: 乖拉 不要因為實際上報酬落差很大 就裝傻 07/09 11:59
qoqocat: 24年跌40%?開玩笑吧? 07/09 11:59
orz811017: 喔打錯 今年啦 07/09 11:59
Chricey: 哈囉!關節痛真的超痛欸,我之前也遇過類似情況,後來去看醫生吃推薦UC2,效果不錯喔! 07/09 11:59
zzz50126: 槓桿下去股票會贏 昨天ib就講了 幹嘛回頭討論 07/09 11:59
Morphee: 還看不透啊 扯這些excel永遠有盲點 07/09 12:00
Morphee: 股票穩贏快去啊,沒人攔你啊。 07/09 12:01
zzz50126: 你能做到很好阿 當到那個倖存者就大賺 你就照你excel做 07/09 12:01
Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎? 07/09 12:01
kuanchi: 看來只能開大絕了 買VOO定期定額對帳單 vs 自住房權狀 07/09 12:01
italwayswin: 所以我內文也說了 比較槓桿沒有太多意義,這個非專 07/09 12:01
italwayswin: 業投資人不建議使用 07/09 12:01
kuanchi: 看有沒有人願意比 07/09 12:01
Kroner: UC2推薦?有人試過嗎?靠譜嗎? 07/09 12:01
zzz50126: 我也excel回測比特幣好了 誰贏 07/09 12:01
qoqocat: 反正該講的都講了,懂這點皮毛還奢望超額回報很不切實際 07/09 12:01
Morphee: 可是政府擋得是人民投資房產,不擋任何人投資股票期貨選 07/09 12:02
Morphee: 擇權,想通了嗎? 07/09 12:02
Kroner: 有人用過中醫針灸治療關節痛的嗎?效果如何? 07/09 12:02
robot456: 房子30年平均槓桿約3倍,討論房子不討論槓桿基本上是搞 07/09 12:02
robot456: 笑 07/09 12:02
Morphee: 政府跟央行早就七八波打房認證房產穩賺,所以不讓你賺了 07/09 12:04
Morphee: 。 07/09 12:04
Chricey: 有人知道UC2和其他關節保健品的差異嗎? 07/09 12:04
s8752134: https://ppt.cc/fMjWPx 07/09 12:04
s8752134: 算出來的跟你有明顯差距 07/09 12:04
italwayswin: 所以討論槓桿也是贏了啊 維持率如果擔心 你可以拉到 07/09 12:04
italwayswin: 60% 也是贏 07/09 12:04
Kroner: UC2神招啊,吃下去就對了 07/09 12:04
s8752134: 好了拉 同一個人 買股的可以質押 買房增貸質押的變專業 07/09 12:04
s8752134: 投資人??? 07/09 12:04
Morphee: 但是政府從來沒擋過任何人成為菲神喔,快去當新菲神啊還 07/09 12:04
Morphee: 玩excel啊 07/09 12:04
Chricey: 吃過關節保健品,都沒什麼效果,有推薦的牌子嗎? 07/09 12:04
zzz50126: 房子去辦房貸比股票etf還不專業還簡單 十年內賣掉重買( 07/09 12:05
zzz50126: 大部分人十年內會換房) 也是能維持槓桿 不用增貸 07/09 12:05
GX90160SS: 這邊買房無腦算投報的跟之前比已經收斂很多啦 金龍風 07/09 12:05
GX90160SS: 暴限貸一打下去 他們自己都知道未來不會有以前那種操作 07/09 12:05
Kroner: 哇勒,UC2 這個東西真的是太讚了 07/09 12:05
GX90160SS: 好賺 什麼增貸出來買股買美債 以前根本不削好嗎 07/09 12:05
s8752134: 我就說了 你能做的操作 買房組的也要能做 這比較級 07/09 12:05
s8752134: 才公平, 不然你就是在那邊自慰 07/09 12:05